Lex Koller 2026: Dürfen Ausländer in der Innerschweiz Immobilien kaufen – und wenn ja, wie?

In meinen 15 Jahren als Immobilienmakler in der Innerschweiz gehört die Frage nach Lex Koller zu den am häufigsten gestellten – und am häufigsten falsch verstandenen. Expats in Zug, internationale Käufer aus Deutschland und Grossbritannien, Pensionierte, die sich ein Ferienhaus am Vierwaldstättersee wünschen: Sie alle stossen früher oder später auf dieses Bundesgesetz. Die gute Nachricht: Wer bereits in der Schweiz wohnt, kann sein Eigenheim fast immer ohne Bewilligung kaufen. Die schlechtere Nachricht für alle anderen: Das Gesetz hat echte Zähne.

Was Lex Koller eigentlich bedeutet – und für wen es gilt

Der offizielle Name lautet: Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz BewG (SR 211.412.41). Bewilligungspflichtig sind «Personen im Ausland» (Art. 2 und 5 BewG). Wer dazu gehört, hängt von Staatsangehörigkeit und Wohnsitz zusammen ab:

• Schweizer Staatsangehörige sind nie Personen im Ausland. Auch Auslandschweizer, die seit Jahren in Deutschland oder den USA leben, und Doppelbürger mit Schweizer Pass kaufen ohne Bewilligung.
• EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz gelten nicht als Personen im Ausland. Voraussetzung ist ein tatsächlicher Wohnsitz und eine gültige Bewilligung EU/EFTA zur Wohnsitznahme (Ausweis L, B oder C, Art. 2 BewV). Sie kaufen wie Schweizer, also auch Ferienwohnungen oder Renditeliegenschaften. Dasselbe gilt für Britinnen und Briten, deren Rechte aus der Zeit vor dem Brexit durch das Abkommen zwischen der Schweiz und dem Vereinigten Königreich geschützt sind.
• EU/EFTA-Bürger ohne Wohnsitz in der Schweiz, also etwa Deutsche, die in Deutschland leben, sind Personen im Ausland. Für sie gelten dieselben Regeln wie für Amerikaner ohne Schweizer Wohnsitz, mit einer Ausnahme: Als Grenzgänger dürfen sie in der Region ihres Arbeitsorts ohne Bewilligung eine Zweitwohnung kaufen (Art. 7 Bst. j BewG).
• Drittstaatler (ausserhalb EU/EFTA) bleiben Personen im Ausland, bis sie die Niederlassungsbewilligung C haben, auch wenn sie längst hier wohnen. Mit Ausweis B dürfen sie aber ihre Hauptwohnung an ihrem Wohnort ohne Bewilligung kaufen (Art. 2 Abs. 2 Bst. b BewG). Für eine zusätzliche Ferien-, Zweit- oder Renditewohnung brauchen sie eine Bewilligung.
• Gesellschaften mit Sitz im Ausland sowie Schweizer Gesellschaften, die von Personen im Ausland beherrscht werden, sind ebenfalls bewilligungspflichtig (Art. 5 Abs. 1 Bst. b und c BewG).

Ein Beispiel aus meiner Praxis: Ein britischer Manager, der für eine Zuger Pharmafirma arbeitet und mit Ausweis B in Nidwalden wohnt, darf dort ein Haus für seine Familie kaufen – keine Bewilligung nötig, solange es sein Hauptwohnsitz ist. Sein Bruder in London, der dieselbe Staatsbürgerschaft hat, aber keinen Wohnsitz in der Schweiz, kann das gleiche Haus nicht einfach kaufen. Er bräuchte eine Bewilligung, und für ein Ferienhaus gibt es die nur in einem dafür bezeichneten Ferienort, im Rahmen des kantonalen Kontingents und mit Flächenlimiten.

(Quelle: BewG Art. 2 und 5, BewV Art. 2 und 5, SR 211.412.41 und 211.412.411, Stand 2026)

Wann keine Bewilligung nötig ist – und wann doch

Das BewG kennt mehrere Fälle, in denen auch Personen im Ausland keine Bewilligung brauchen, und einige, in denen man irrtümlich davon ausgeht:

Ferienwohnungen in der Innerschweiz: Kontingente und Realität

Für Personen im Ausland, die eine Ferienwohnung in der Schweiz kaufen möchten, gibt es ein Kontingentsystem: Schweizweit dürfen pro Jahr höchstens 1’500 Bewilligungen für Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels erteilt werden. Der Bundesrat teilt diese Zahl auf die Kantone auf, und jeder Kanton regelt selbst, wie er sein Kontingent verteilt (Art. 11 BewG). Bewilligen darf er nur in Orten, die er zur Förderung des Fremdenverkehrs dafür bezeichnet hat (Art. 9 Abs. 3 BewG).

Die Jahreskontingente in der Innerschweiz (Anhang 1 BewV):

Dazu kommen Auflagen, die im Grundbuch angemerkt werden: Die Ferienwohnung darf nicht ganzjährig vermietet werden, die Nettowohnfläche liegt in der Regel bei höchstens 200 m², und wer selbst, mit Ehegatte oder Kindern unter 18 Jahren bereits eine solche Wohnung in der Schweiz besitzt, muss diese zuerst verkaufen (Art. 12 BewG, Art. 10 und 11 BewV).

In der Innerschweiz gelten folgende Besonderheiten:

Obwalden hat bis Ende 2026 alle sieben Gemeinden als Orte bezeichnet, in denen Personen im Ausland Ferienwohnungen erwerben dürfen: Sarnen, Kerns, Sachseln, Alpnach, Giswil, Lungern und Engelberg. Gefragt ist vor allem Engelberg als international bekanntes Skigebiet. Das Kontingent liegt bei 20 Einheiten pro Jahr, und in Engelberg greift zusätzlich die Lex Weber (siehe unten).

Nidwalden hat alle elf Gemeinden bezeichnet, von Hergiswil und Stansstad bis Emmetten und Wolfenschiessen. Auch hier gilt das Kontingent von 20 Einheiten pro Jahr. Attraktiv ist Nidwalden aber vor allem als Wohnkanton (tiefe Steuern, schnelle Bahnverbindung nach Luzern).

Luzern hat aktuell nur Flühli und Escholzmatt-Marbach bezeichnet, also die Region Sörenberg (bis Ende 2027). Weggis und Vitznau am Vierwaldstättersee sind zwar begehrte Lagen, Personen im Ausland können dort aber keine Ferienwohnung mit Bewilligung kaufen.

Schwyz hat unter anderem Arth, Lauerz, Morschach, Muotathal, Oberiberg, Sattel, Schwyz, Unteriberg, Einsiedeln und Küssnacht bezeichnet (bis Ende 2026), teils mit Einschränkungen: In Morschach nur bei aussergewöhnlich engen Beziehungen zum Ort, in Unteriberg gilt eine Verkaufssperre. Brunnen (Gemeinde Ingenbohl) steht nicht auf der Liste.

Zug hat weder bezeichnete Orte noch ein Kontingent. Personen im Ausland können dort keine Ferienwohnung erwerben. Die grosse internationale Bevölkerung (30,6 Prozent Ausländeranteil Ende 2025) kauft ihr Eigenheim mit Wohnsitz in der Schweiz dagegen problemlos.

(Quelle: BewG Art. 9, 11 und 12; BewV Art. 10, 11 und Anhang 1; kantonale Ausführungsbestimmungen OW, NW, LU und SZ; Kanton Zug, Bevölkerungsstatistik 2025)

So läuft das Bewilligungsverfahren ab

Wer bewilligungspflichtig ist und dennoch kaufen möchte, folgt diesem Weg:

1. Standortbestimmung: Gibt es für das Objekt überhaupt einen Bewilligungsgrund? Bei einer Ferienwohnung: Ist der Ort vom Kanton bezeichnet, und ist noch Kontingent frei? Zuständig ist die Bewilligungsbehörde des Kantons, in dem das Grundstück liegt (Art. 15 BewG): in Nidwalden die Justiz- und Sicherheitsdirektion, in Obwalden das Volkswirtschaftsamt, in Luzern das Justiz- und Sicherheitsdepartement.
2. Gesuch einreichen: Formular, Kaufvertrag oder Vertragsentwurf, Angaben zur Nutzung, Ausweisdokumente. Spätestens nach Abschluss des Kaufvertrags muss das Gesuch gestellt werden (Art. 17 BewG).
3. Prüfung und Entscheid: Die kantonale Bewilligungsbehörde entscheidet. Ferienwohnungen werden an das Kontingent des Kantons angerechnet. Der Entscheid geht an die beschwerdeberechtigte kantonale Behörde, die ihn anfechten oder an das Bundesamt für Justiz weiterleiten kann (Art. 17 und 20 BewG).
4. Auflagen: Die Bewilligung wird mit Auflagen erteilt, etwa zur Nutzung als Ferienwohnung. Sie werden im Grundbuch angemerkt (Art. 14 BewG). Die Gebühren liegen nach meiner Erfahrung meist bei CHF 500 bis 2’000.
5. Grundbucheintrag: Erst mit rechtskräftiger Bewilligung trägt das Grundbuchamt den Eigentumsübergang ein. Kann es die Bewilligungspflicht nicht ausschliessen, setzt es das Verfahren aus und gibt dem Käufer 30 Tage Zeit, die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass keine nötig ist (Art. 18 BewG).

Praktische Erfahrung: Das Verfahren dauert in der Innerschweiz erfahrungsgemäss 2 bis 6 Monate. Bis zur rechtskräftigen Bewilligung bleibt der Kaufvertrag unwirksam (Art. 26 BewG). Wer kaufen will, muss deshalb entweder eine aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag vereinbaren oder – besser – die Bewilligungsfrage vor der Vertragsunterzeichnung klären.

Lex Koller und Lex Weber: Zwei verschiedene Gesetze, die gleichzeitig gelten können

Ein häufiger Irrtum: Viele denken, Lex Koller und Lex Weber (Zweitwohnungsinitiative) seien dasselbe. Sie sind es nicht – und können kumulativ gelten.

Lex Koller (BewG) fragt: Wer darf kaufen? → Personenbezogen.

Lex Weber (Art. 75b BV + ZWG) fragt: Was darf gebaut oder als Zweitwohnung genutzt werden? → Objektbezogen, gilt in Gemeinden mit über 20% Zweitwohnungsanteil.

In der Praxis bedeutet das: Eine deutsche Käuferin mit Wohnsitz in Luzern ist von Lex Koller nicht betroffen. In Engelberg darf sie trotzdem keine neue Ferienwohnung bauen lassen, weil der Zweitwohnungsanteil der Gemeinde über 20 Prozent liegt (Lex Weber). Eine Wohnung, die am 11. März 2012 bereits bestand oder rechtskräftig bewilligt war, darf sie aber kaufen und als Ferienwohnung nutzen, denn solche altrechtlichen Wohnungen sind in der Art der Wohnnutzung frei – vorbehalten bleiben Beschränkungen von Kanton oder Gemeinde (Art. 10 und 11 ZWG).

(Quelle: Zweitwohnungsgesetz ZWG SR 702, Bundesverfassung Art. 75b; Stand 2026)

Praktischer Leitfaden: Wer darf was kaufen?

Bevor Sie ein Inserat anfragen oder eine Besichtigung vereinbaren, klären Sie Ihren Status:

Szenario A – Expat mit Ausweis B oder C, wohnhaft in Zug/Luzern/Nidwalden: Ihr Eigenheim, in dem Sie selbst wohnen, kaufen Sie ohne Bewilligung. Ihr Kaufprozess läuft identisch ab wie für Schweizer. Mit Ausweis C oder als EU/EFTA-Bürger dürfen Sie zusätzlich auch eine Ferienwohnung oder ein Renditeobjekt kaufen; als Drittstaatler mit Ausweis B brauchen Sie dafür eine Bewilligung. Beachten Sie die Hypothekenregeln (Tragbarkeit, 20% Eigenmittel).

Szenario B – EU-Bürger ohne CH-Wohnsitz, plant Umzug in die Schweiz: Zuerst anmelden, Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA erhalten, dann kaufen. Wer den Kaufvertrag schon vor dem Umzug unterschreiben möchte, klärt das vorher mit dem Notar und der kantonalen Behörde ab.

Szenario C – Ohne CH-Wohnsitz, egal ob EU-Bürger wie Deutsche oder Drittstaatler aus den USA oder Grossbritannien: Wohnimmobilie als Kapitalanlage oder zum Vermieten: nicht möglich, dafür gibt es keinen Bewilligungsgrund (Art. 12 Bst. a BewG). Selbst nutzen können Sie eine Ferienwohnung in einem dafür bezeichneten Ort: möglich, Kontingent abklären. Zweitwohnung: nur bei aussergewöhnlich engen, schutzwürdigen Beziehungen zum Ort, etwa aus beruflichen Gründen, und nur wenn der Kanton diesen Bewilligungsgrund vorsieht; Verwandte in der Schweiz oder Ferienaufenthalte reichen nicht (Art. 9 Abs. 1 Bst. c BewG, Art. 6 BewV). Geschäftsliegenschaft für den eigenen Betrieb in der Schweiz: ohne Bewilligung möglich. Indirekt investieren lässt sich über an einer Schweizer Börse kotierte Immobiliengesellschaften und über Immobilienfonds, deren Anteile regelmässig gehandelt werden (Art. 4 BewG).

Szenario D – Rentner aus Deutschland, möchte Alterssitz in Nidwalden: Wer in die Schweiz zieht und eine Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA erhält – als Nichterwerbstätiger mit genügend finanziellen Mitteln und Krankenversicherung –, kauft danach wie ein Schweizer. Der Wohnsitz muss beim Erwerb bestehen.

Was ändert sich 2026?

Geltendes Recht ist weiterhin das BewG in der Form, die es mit der Revision von 1997 (Befreiung der Betriebsstätten) und der Öffnung für EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz im Jahr 2002 erhalten hat. Seit 2021 regelt es auch die Stellung britischer Staatsangehöriger nach dem Brexit.

Frühere Reformversuche sind gescheitert: Die Abschaffung, die der Bundesrat 2007 vorschlug, wies das Parlament 2008 an ihn zurück, 2014 wurde sie abgeschrieben. Eine Verschärfung, die 2017 in die Vernehmlassung ging, liess der Bundesrat 2018 fallen.

Jetzt ist erneut eine Verschärfung unterwegs: Am 15. April 2026 hat der Bundesrat die Vernehmlassung zu einer Revision eröffnet, sie lief bis am 15. Juli 2026. Vorgeschlagen ist unter anderem:

• Hauptwohnung für Drittstaatler: Drittstaatler mit Ausweis B sollen auch für ihre Hauptwohnung eine Bewilligung brauchen und die Wohnung innert zwei Jahren verkaufen müssen, wenn sie wegziehen.
• Geschäftsliegenschaften: Für den eigenen Betrieb bleibt der Kauf bewilligungsfrei, der Kauf von Liegenschaften zum Vermieten an andere soll aber nicht mehr möglich sein.
• Ferienwohnungen: Die Höchstzahl soll von 1’500 auf 750 Einheiten pro Jahr sinken, und auch Käufe von anderen Personen im Ausland sollen künftig bewilligt und an das Kontingent angerechnet werden.
• Indirekte Anlagen: Auch kotierte Anteile an Wohnimmobiliengesellschaften und gehandelte Anteile an Immobilienfonds sollen Personen im Ausland grundsätzlich nicht mehr offenstehen.

Das ist ein Entwurf, kein geltendes Recht. Als Nächstes entscheidet der Bundesrat über eine Botschaft, danach berät das Parlament. Parallel dazu hat der Nationalrat im September 2026 eine Motion für weitergehende Verschärfungen angenommen (24.3961); der Ständerat hat darüber noch nicht entschieden. Wer heute kauft, kauft nach den heutigen Regeln. Ich verfolge die Vorlage und informiere meine Kunden, sobald es Entscheide gibt.

(Quelle: Bundesamt für Justiz, Revision Lex Koller und erläuternder Bericht vom 15. April 2026; Curia Vista 24.3961)

Wann lohnt sich eine anwaltliche Beratung?

Ich empfehle jedem ausländischen Käufer – ob EU-Bürger oder Drittstaatler – einen kurzen Check beim Anwalt, bevor er in der Innerschweiz einen Kaufvertrag unterzeichnet. Das kostet 1–2 Stunden Honorar und kann teure Fehler verhindern.

Konkrete Situationen, in denen ein Anwalt unabdingbar ist:

Ehepaare mit unterschiedlichem Status: Ist ein Partner EU-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz und der andere Drittstaatler, kommt es darauf an, wer kauft und mit wessen Geld. Kauft der Partner ohne Bewilligungspflicht für Rechnung des anderen, gilt er selbst als Person im Ausland (Art. 5 Abs. 1 Bst. d BewG). Die Struktur des Kaufs sollte deshalb vorher sauber geklärt sein.

Nutzungsänderung einer bewilligten Wohnung: Bewilligungen für Ferien- und Zweitwohnungen sind mit Auflagen verbunden, die im Grundbuch angemerkt sind. Die Wohnung muss dauernd zum bewilligten Zweck genutzt werden, und jede Änderung des Verwendungszwecks braucht die Einwilligung der Bewilligungsbehörde. Aufheben lassen sich Auflagen nur aus zwingenden Gründen, etwa wenn sich die Verhältnisse so verändert haben, dass sie unzumutbar geworden sind (Art. 14 BewG, Art. 11 BewV). Anders bei der Hauptwohnung: Wer sie als Drittstaatler mit Ausweis B bewilligungsfrei gekauft hat und später wegzieht, muss sie nach heutigem Recht nicht verkaufen, sofern er tatsächlich darin gewohnt hat. Die Revision 2026 will das ändern.

Gesellschaftsstruktur (GmbH/AG): Eine Schweizer Gesellschaft gilt selbst als Person im Ausland, wenn Personen im Ausland sie beherrschen. Vermutet wird das bereits, wenn sie mehr als einen Drittel des Kapitals oder der Stimmen halten (Art. 5 Abs. 1 Bst. c und Art. 6 BewG). Auch der Kauf von nicht börsenkotierten Anteilen an einer Immobiliengesellschaft gilt als Grundstückerwerb (Art. 4 BewG).

Erbschaft durch Testament: Wer eine Schweizer Liegenschaft nicht als gesetzlicher Erbe, sondern nur durch Testament oder Erbvertrag erhält und Person im Ausland ist, muss eine Bewilligung beantragen. Ohne anderen Bewilligungsgrund wird sie mit der Auflage erteilt, die Liegenschaft innert zwei Jahren zu verkaufen (Art. 8 Abs. 2 BewG). Wer als Erbe vorsätzlich nicht rechtzeitig um die Bewilligung nachsucht, macht sich strafbar (Art. 28 BewG).

Kanzleien mit Spezialisierung auf BewG sind in Stans (NW), Sarnen (OW) und Luzern gut vertreten. Ich arbeite mit erfahrenen Partnerkanzleien zusammen und kann nach Bedarf eine Empfehlung geben – ohne Interessenskonflikt.

(Quelle: eigene Praxis; Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Art. 4–8, 14 und 28 BewG; BJ, Fragen und Antworten zur Lex Koller)

Quellen & Datenstand

• Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), SR 211.412.41 — fedlex.admin.ch
• Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV), SR 211.412.411 — fedlex.admin.ch
• Bundesamt für Justiz, Fragen und Antworten zur Lex Koller (mit Merkblatt und Kontaktdaten der kantonalen Bewilligungsbehörden) — bj.admin.ch
• Bundesamt für Justiz, Revision Lex Koller (Vernehmlassung 2026) — bj.admin.ch
• Zweitwohnungsgesetz (ZWG), SR 702 — fedlex.admin.ch
• Bundesverfassung Art. 75b (Zweitwohnungen) — Stand 2026
• Kantonale Ausführungsbestimmungen zum BewG (NW, OW, LU, SZ, ZG)

Mit freundlichen Grüssen

Richard Otto — CEO Immo Otti, 15+ Jahre Innerschweizer Immobilienmarkt

Haben Sie Fragen zu Ihrem konkreten Fall? Ich kläre Ihre Situation gerne persönlich ab – bevor Sie ein Angebot machen oder einen Vertrag unterzeichnen.