Wer in der Innerschweiz ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung kaufen möchte, trifft auf einen Markt, der von drei Kräften gleichzeitig geprägt wird: knappes Angebot durch das Zweitwohnungsgesetz, hohe Nachfrage aus dem In- und Ausland, und steigende Preise seit Jahren. Ich kenne diesen Markt seit 15 Jahren aus erster Hand — von Engelberg bis Beckenried, von Weggis bis Gersau. Was früher noch ein Geheimtipp war, ist heute in allen Preissegmenten umkämpft. Wer sich gut vorbereitet, findet dennoch das richtige Objekt. Wer unprepared ist, zahlt entweder zu viel oder bekommt das Objekt gar nicht.
CHF 1'100'000
Medianpreis 3-Zi-Ferienwohnung Engelberg 2025
Wüest Partner Ferienimmobilien-Monitor 2025, +3,1% YoY.
25%
Mindest-Eigenkapital für Zweitwohnungen
FINMA-Selbstregulierung: höher als beim Hauptwohnsitz (20%). Keine WEF-Vorbezüge möglich.
>20%
Zweitwohnungsanteil löst Baustopp aus
Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG), seit 2016. Schützt Bestandseigentümer vor Überangebot.
Warum Engelberg, der Vierwaldstättersee und das Muotathal als Ferienimmobilien-Standorte 2026 attraktiv sind
Die Innerschweiz ist nicht eine Ferienregion, sondern viele. Engelberg in Obwalden ist das bekannteste Beispiel: Weltklasse-Skigebiet, hervorragende Zuganbindung aus Zürich und Luzern, Jahresrund-Tourismus mit Bergbahnen, Wandern und Mountainbike. Engelberger Ferienwohnungen zählen schweizweit zu den liquidesten — das bedeutet: Sie können später wieder verkaufen, ohne jahrelang zu warten.
Am Vierwaldstättersee ist das Bild differenzierter. Beckenried (NW) und Gersau (SZ) sind ausgewiesen ruhig und von Luzern in unter 30 Minuten per Autofähre erreichbar. Weggis und Vitznau (LU) zählen zu den sonnigsten Lagen der Schweiz und sind seit Jahrzehnten bei wohlhabenden Käufern beliebt — entsprechend sind die Preise. Wer den Preis scheut, findet in Isenthal (UR) oder Morschach (SZ) noch Objekte zu realistischeren Preisen, allerdings mit weniger Infrastruktur.
Was alle diese Standorte verbindet: Sie alle liegen in Gemeinden mit mehr als 20% Zweitwohnungsanteil. Das Zweitwohnungsgesetz verhindert Neubauten für reine Ferienzwecke — ein Segen für bestehende Eigentümer, weil der Bestand nicht verwässert wird.
Was das Zweitwohnungsgesetz konkret bedeutet — und was viele Käufer falsch verstehen
Seit dem 1. Januar 2016 gilt in Gemeinden mit einem registrierten Zweitwohnungsanteil von über 20% ein umfassendes Bauverbot für neue Ferienwohnungen. Das Gesetz basiert auf der Volksinitiative Franz Weber, die 2012 angenommen wurde (Quelle: Bundesamt für Raumentwicklung ARE, Stand 2024).
Was viele Käufer falsch verstehen: Das Gesetz verbietet nicht den Kauf bestehender Ferienwohnungen, sondern nur den Neubau von Zweitwohnungen. Wer ein bestehendes Ferienhaus oder eine bestehende Eigentumswohnung kauft, ist nicht betroffen. Die Einschränkung betrifft Bauträger, die neue Ferienwohnkomplexe bauen wollen.
Das Ergebnis für Käufer ist ein zweischneidiges Schwert: Die Knappheit schützt den Wert, aber das Angebot ist klein. In Engelberg kommen an manchen Monaten weniger als zehn Ferienwohnungen auf den Markt. Wer ein gutes Objekt sieht, muss schnell reagieren — ohne vorherige Budgetplanung und Vorklärung der Finanzierung kommt man zu spät.
Innerschweiz-Insight
In Engelberg sind rund 70% aller Wohneinheiten Zweitwohnungen — damit gilt das Zweitwohnungsgesetz praktisch für die gesamte Neubauaktivität. Das schützt Ihren Kauf als Wertanlage langfristig, weil kein Überangebot entstehen kann.
Lex Koller: Dürfen Ausländer in der Innerschweiz eine Ferienwohnung kaufen?
Die kurze Antwort: Es kommt auf den Aufenthaltsstatus an.
Freier Erwerb ohne Bewilligung ist möglich für:
- Schweizer Staatsangehörige (immer)
- EU-/EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung B oder C mit Wohnsitz in der Schweiz
- Personen mit Niederlassungsbewilligung C, unabhängig von der Nationalität
Bewilligungspflichtig nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, auch als Lex Koller bekannt) sind:
- Drittstaatangehörige ohne Schweizer Niederlassungsbewilligung
- EU-/EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung B, die keinen Hauptwohnsitz in der Schweiz haben
Für Ferienwohnungen in ausgewiesenen Tourismuszonen — wie Engelberg, Beckenried oder Weggis — können auch bewilligungspflichtige Personen kaufen, sofern das kantonale Kontingent verfügbar ist. Schweizweit sind pro Jahr rund 1’500 solcher Kontingente verfügbar (Quelle: Bundesamt für Justiz, Stand 2024). Diese sind in begehrten Regionen schnell vergeben.
Wichtig: Das Bewilligungsverfahren dauert mehrere Monate. Wer als bewilligungspflichtiger Käufer ohne Vorkontingent kaufen will, riskiert, dass das Objekt bis zur Genehmigung weiterverkauft wird. Ich empfehle, die Bewilligungsfrage mit einem spezialisierten Anwalt vor der Objektsuche zu klären.
So finanzieren Sie eine Zweitwohnung richtig — und was Ihre Bank nicht von sich aus erzählt
Die Finanzierung einer Ferienimmobilie unterscheidet sich wesentlich von der des Hauptwohnsitzes. Fünf Punkte, die viele Käufer überraschen:
1. Mehr Eigenkapital erforderlich. Die FINMA-Selbstregulierung schreibt für Liegenschaften, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, mindestens 25% Eigenkapital vor — gegenüber 20% beim Erstwohnsitz. Bei einer Ferienwohnung zum Preis von CHF 900’000 sind das mindestens CHF 225’000 Eigenkapital.
2. Kein WEF-Vorbezug. Der Bezug aus der Pensionskasse (Wohneigentumsförderung) ist ausschliesslich für selbst bewohnten Hauptwohnsitz zulässig. Für eine Ferienwohnung fällt diese Option weg.
3. Strengere Tragbarkeitsrechnung. Banken rechnen Ferienimmobilien oft mit höheren kalkulatorischen Zinsen — typisch 5% — und akzeptieren keine Mieteinnahmen als fiktives Einkommen für die Tragbarkeit.
4. Amortisierung bis auf zwei Drittel zwingend. Hypotheken auf Ferienwohnungen müssen innert 15 Jahren auf maximal zwei Drittel des Verkehrswertes amortisiert werden. Das erhöht die laufende Belastung.
5. Spezialbanken kennen den Markt. Kantonalbanken (NWKB, OBKB, LUKB) haben tiefes Wissen über lokale Schätzwerte und sind oft die bessere Wahl als Grossbanken, die Ferienregionen mit pauschalen Risikoaufschlägen belegen.
| Vergleich | Hauptwohnsitz | Ferienimmobilie |
|---|---|---|
| Mindest-Eigenkapital | 20% | 25% |
| WEF-Vorbezug PK | Ja | Nein |
| 3. Säule als Sicherheit | Ja | Nein |
| Amortisierungspflicht | 2. Hypothek | Beide Tranchen |
| Tragbarkeitsrechnung | Standardmethode | Strengere Kriterien |
(Quelle: FINMA-Selbstregulierungsrichtlinien, aktuelle Fassung 2024)
Achtung Finanzierungsfalle
Manche Käufer finanzieren Ferienimmobilien über bestehende Hypotheken auf den Hauptwohnsitz (Aufstockung). Das ist zwar möglich, riskiert aber die Beleihung des Eigenheims für ein Freizeitobjekt. Klären Sie die Struktur vor Vertragsunterzeichnung mit Ihrer Hausbank und einer unabhängigen Beratung.
Steuern auf Ferienimmobilien — Eigenmietwert, Mieteinnahmen und Abzüge
Die steuerliche Situation bei Ferienimmobilien ist im Schweizer Steuerrecht komplex, weil drei Ebenen zusammenkommen: Eigenmietwert, Unterhaltsabzüge und allfällige Mieteinnahmen.
Eigenmietwert: Auch eine Ferienwohnung wird steuerlich als Einnahme erfasst, wenn Sie sie selbst nutzen. Der Eigenmietwert wird kantonal festgesetzt — er liegt in der Regel deutlich unter dem Marktzins, aber er erhöht das steuerliche Einkommen. In Nidwalden und Obwalden liegt der Pauschalabzug bei rund 20–25% des Marktmietwertes.
Mieteinnahmen: Wer die Ferienimmobilie über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder über eine lokale Vermietungsagentur vermietet, erzielt steuerpflichtiges Einkommen. Die Einnahmen sind voll deklarationspflichtig. Abzugsfähig sind Verwaltungskosten, Reinigungskosten, Versicherungen, Hypothekarzinsen und ein Teil der Unterhaltskosten.
Pauschaler Unterhaltsabzug vs. effektive Kosten: Wie beim Hauptwohnsitz können Eigentümer statt der tatsächlichen Kosten den Pauschalabzug geltend machen. In Nidwalden sind das 20% des Eigenmietzinswertes für ältere Liegenschaften; in Obwalden gilt eine ähnliche Regelung.
Grundstückgewinnsteuer beim späteren Verkauf: Wer die Ferienimmobilie eines Tages verkauft, zahlt Grundstückgewinnsteuer auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Die Steuersätze sind kantonal unterschiedlich und reduzieren sich je nach Besitzdauer. In Nidwalden beginnt die Steuer bei 40% des Gewinns bei unter einem Jahr Besitz und sinkt auf rund 10–15% nach 20+ Jahren (Quelle: Steuerverwaltung Nidwalden, Stand 2024).
Typische Fehler beim Kauf einer Ferienimmobilie — und wie Sie sie vermeiden
Ich sehe immer wieder dieselben Fehler. Die fünf häufigsten:
1. Keine Prüfung der Nutzungsbeschränkungen. Manche Liegenschaften in der Innerschweiz haben im Grundbuch eine Anmerkung, dass sie nur als Hauptwohnsitz genutzt werden dürfen — ein Überbleibsel aus Zeiten, als Gemeinden ihr Wohnungsangebot schützen wollten. Wer solche Restriktionen übersieht, kauft ein Ferienhaus, das er rechtlich nicht als Ferienhaus nutzen darf.
2. Unterschätzte Nebenkosten. Ferienwohnungen in Bergregionen haben höhere Betriebskosten als städtische Wohnungen: Lawinenprämien in der Versicherung, Strom und Heizung im Leerstand, Verwaltungsgebühren der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Budget: CHF 10’000–20’000 pro Jahr für eine mittelgrosse Wohnung.
3. Keine Prüfung der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Bei Ferienwohnungen in Überbauungen ist das Reglement entscheidend: Darf ich kurzzeitig vermieten? Wie ist die Verwaltung geregelt? Gibt es Rückstellungen für den Unterhalt? Ein Objekt ohne Erneuerungsfonds ist eine tickende Zeitbombe.
4. Finanzierung zu spät klären. Wer ein Angebot annimmt, bevor die Bank zugesagt hat, riskiert den Handänderungstermin zu verpassen. Holen Sie die Finanzierungsbestätigung vor der Angebotsabgabe ein.
5. Ignorierung der Lex-Koller-Pflicht. Besonders bei Käufern aus Deutschland oder anderen EU-Staaten, die noch nicht in der Schweiz wohnen: Die Bewilligungspflicht kann einen Kauf um Monate verzögern oder verunmöglichen.
Mein Rat aus 15 Jahren Praxis
Klären Sie vor der Objektsuche drei Dinge: Ihre maximale Finanzierung (schriftliche Zusage der Bank), Ihre Bewilligungspflicht nach Lex Koller, und die gewünschte Nutzung (Eigennutzung, Vermietung oder beides). Mit dieser Vorbereitung sind Sie in einem schnellen Markt entscheidungsfähig — und das macht den Unterschied zwischen Zuschlag und Absage.
In 5 Schritten zur eigenen Ferienimmobilie in der Innerschweiz
Schritt 1 — Budget und Finanzierung fixieren. Berechnen Sie Ihr verfügbares Eigenkapital (ohne WEF-Vorbezug), holen Sie eine schriftliche Voranfrage bei Ihrer Hausbank ein, und prüfen Sie, ob eine Kantonalbank (NWKB, OBKB, LUKB) bessere Konditionen bietet.
Schritt 2 — Lex-Koller-Status klären. Falls Sie kein Schweizer Bürger und nicht in der Schweiz wohnhaft sind: Kontaktieren Sie das zuständige Grundbuchamt oder einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt.
Schritt 3 — Region und Prioritäten definieren. Skigebiet oder Seelage? Ganzjährig erreichbar oder Saisonresort? Eigennutzung oder Vermietungsrendite? Diese Entscheidungen bestimmen die passenden Gemeinden.
Schritt 4 — Objekt und Grundbuch prüfen. Bei jedem konkreten Objekt: Grundbuchauszug lesen (Nutzungsbeschränkungen!), Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft sichten, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen lesen, Erneuerungsfonds prüfen.
Schritt 5 — Angebotsphase vorbereiten. In der Innerschweiz sind Bieterprozesse bei begehrten Ferienwohnungen häufig. Definieren Sie Ihren Maximalpreis im Voraus und übergeben Sie das Angebot mit dem Finanzierungsnachweis — das gibt Verkäufern Sicherheit und Ihnen einen Vorteil.
Quellen & Datenstand
- Wüest Partner, Immo-Monitoring Ferienimmobilien 2025, https://www.wuestpartner.com
- Bundesamt für Raumentwicklung ARE, Zweitwohnungsstatistik 2024, https://www.are.admin.ch
- Bundesamt für Justiz, Lex Koller / BewG — Erläuterungen und Kontingente 2024, https://www.bj.admin.ch
- FINMA, Selbstregulierungsrichtlinien Hypothekarkredite, aktuelle Fassung 2024, https://www.finma.ch
- Steuerverwaltung Nidwalden, Grundstückgewinnsteuer-Merkblatt, Stand 2024, https://www.nw.ch
Haben Sie Fragen zu einem konkreten Objekt oder einer Ferienimmobilien-Region in der Innerschweiz? Mein Team und ich kennen die Besonderheiten jeder Gemeinde — von Engelberg bis Beckenried, von Weggis bis Isenthal.
Mit freundlichen Grüssen
Richard Otto — CEO Immo Otti, 15+ Jahre Innerschweizer Immobilienmarkt
