In meiner 15-jährigen Tätigkeit als Immobilienmakler in der Innerschweiz erlebe ich es regelmässig: Mieter, die nicht wissen, dass ihr Vermieter die Kaution gar nicht auf ein Sperrkonto gelegt hat — und Vermieter, die glauben, sie dürften vier Monatszinsen verlangen. Beides ist falsch, beides ist teuer. Die Mietkaution ist eines der am häufigsten falsch verstandenen Themen im Schweizer Mietrecht, und in einer Region mit Mieten zwischen CHF 2’200 und CHF 3’800 pro Monat geht es schnell um über CHF 10’000 blockiertes Kapital. Dieser Leitfaden gibt Ihnen — ob Sie Mieter oder Vermieter in Nidwalden, Obwalden, Luzern oder Schwyz sind — die Fakten, die Sie brauchen.
3 Monate
Gesetzliches Maximum (Art. 257e OR)
Mehr zu verlangen ist nichtig — kein Richter schützt einen Vermieter, der 4 Monatszinsen kassiert hat.
CHF 11'400
Max. Kaution bei CHF 3'800/Monat Nidwalden
Typische 4.5-Zi-Wohnung in Stans oder Hergiswil. Gebundenes Kapital, das Sie als Mieter null Rendite bringt.
1 Jahr
Maximale Wartezeit auf Kautionsrückgabe
Nach 12 Monaten ohne Klage des Vermieters kann der Mieter die Bankauszahlung erzwingen (Art. 257e Abs. 3 OR).
Was ist die Mietkaution — und welchen Zweck erfüllt sie?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter für den Fall, dass offene Mietzinsen, Nebenkosten oder Schäden an der Wohnung entstehen. Sie ist kein Vorauszahlung der letzten Monate und kein «Trinkgeld» — sondern ein klar geregeltes Rechtsinstitut.
In der Praxis dient die Kaution vor allem als Schutz gegen:
- Ausstehende Mietzinsen am Ende des Mietverhältnisses
- Übermässige Schäden an der Mietwohnung, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Offene Nebenkostenabrechnungen, die nach dem Auszug noch fällig werden
Wichtig: Die Kaution ist kein Eigentumsrecht des Vermieters. Das Geld gehört rechtlich dem Mieter — mit allen Zinsen, die es während der Mietzeit erwirtschaftet.
Wie hoch darf die Mietkaution sein? Das gesetzliche Maximum
Art. 257e Abs. 1 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) ist klar: Die Mietkaution darf drei Monatszinsen nicht übersteigen. Als Basis gilt der Nettomietzins ohne Nebenkosten.
Ein Vermieter, der mehr verlangt, handelt rechtswidrig — der überschiessende Betrag ist nichtig. Das bedeutet: Haben Sie als Mieter irrtümlich vier Monatszinsen bezahlt, können Sie die überzahlte Summe jederzeit zurückfordern, ohne auf das Ende des Mietverhältnisses warten zu müssen.
Was das für die Innerschweiz bedeutet:
| Kanton / Ort | Ø Nettomiete 3.5 Zi (2025) | Max. Kaution (3 Monate) |
|---|---|---|
| Nidwalden (Stans, Hergiswil) | CHF 2’400 | CHF 7’200 |
| Obwalden (Sarnen, Engelberg) | CHF 1’950 | CHF 5’850 |
| Luzern Stadt | CHF 2’700 | CHF 8’100 |
| Zug Stadt | CHF 3’100 | CHF 9’300 |
| Schwyz (Küssnacht, Arth) | CHF 2’200 | CHF 6’600 |
(Quelle: Wüest Partner Mietpreisindex, Q1 2026; eigene Erhebung Immo Otti)
Für viele Familien, die in der Innerschweiz erstmals eine Wohnung mieten, bedeutet das eine erhebliche Liquiditätsbelastung. Genau deshalb lohnt sich der Blick auf die Alternative.
Mietkautionskonto oder Kautionsversicherung — was ist sinnvoller?
Sie haben grundsätzlich zwei Möglichkeiten, die Kaution zu leisten:
Option A: Das klassische Mietkautionskonto
Ein Sparkonto bei einer Schweizer Bank, eröffnet im Namen des Mieters, aber gesperrt zugunsten des Vermieters. Das Geld liegt dort bis zum Ende des Mietverhältnisses und kann von keiner Seite einseitig herausgezogen werden.
Option B: Kautionsversicherung
Anbieter wie firstcaution, Swisscaution oder Mobiliar Kautionsversicherung übernehmen die Garantiefunktion. Der Mieter zahlt eine jährliche Prämie — typischerweise 3–5% der Kautionssumme — und bindet kein Kapital.
| Mietkautionskonto | Kautionsversicherung | |
|---|---|---|
| Kapital gebunden | Ja (bis zu 3 Monatszinsen) | Nein |
| Jährliche Kosten | CHF 0 (Zins gehört Mieter) | 3–5% der Kautionssumme/Jahr |
| Bei CHF 7’200 Kaution | CHF 0/Jahr, aber Liquidität weg | ~CHF 216–360/Jahr |
| Sicherheit für Vermieter | Sehr hoch | Hoch (Versicherung zahlt) |
| Akzeptanz bei Vermietern | Universell | Meist akzeptiert, manchmal abgelehnt |
| Empfehlung | Für Mieter mit ausreichend Liquidität | Bei Liquiditätsengpass sinnvoll |
Innerschweiz-Insight
In Zug und Nidwalden, wo Kautionen von CHF 8'000–10'000 keine Seltenheit sind, sehe ich zunehmend, dass junge Familien zur Kautionsversicherung greifen — besonders wenn gleichzeitig Umzugskosten und Renovationen anfallen. Ein guter Vermieter akzeptiert das. Wer pauschal ablehnt, verliert gute Mieter.
So wird die Mietkaution korrekt hinterlegt
Art. 257e Abs. 2 OR schreibt die Hinterlegungsform vor: Beim Mietkautionskonto muss die Bank auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters gebucht werden. Folgende Punkte sind zu beachten:
1. Kontoeröffnung vor oder bei Mietbeginn Die Kaution muss zu Beginn des Mietverhältnisses hinterlegt sein. Zahlt ein Mieter vor Schlüsselübergabe auf ein normales Konto des Vermieters, ist diese Zahlung rechtlich nicht korrekt — der Vermieter ist verpflichtet, das Geld auf ein Sperrkonto zu transferieren.
2. Die Kontobestätigung der Bank Der Mieter sollte immer eine schriftliche Bestätigung der Bank verlangen, dass das Geld auf einem gesperrten Konto liegt. Im Streitfall ist das Ihr wichtigstes Beweismittel.
3. Zinsertrag gehört dem Mieter Auch in Tiefzinsphasen: Die Zinsen auf dem Kautionskonto sind Eigentum des Mieters und werden bei Rückgabe der Kaution ausbezahlt. Der Vermieter darf die Zinsen nicht behalten.
Achtung: Zahlung direkt an den Vermieter
Wenn ein Vermieter verlangt, die Kaution direkt auf sein Privatkonto zu überweisen, ist Vorsicht geboten. Das ist nicht gesetzeskonform. Bestehen Sie auf einem Sperrkonto — oder akzeptieren Sie eine Kautionsversicherung. Ohne Sperrkonto haben Sie im Streitfall keine rechtliche Absicherung.
Rückgabe der Kaution nach dem Auszug: Wann und wie läuft das ab?
Nach der Wohnungsübergabe beginnt der entscheidende Prozess. So läuft er korrekt ab:
Schritt 1: Übergabeprotokoll unterschreiben Beim Auszug erstellen Sie mit dem Vermieter ein schriftliches Übergabeprotokoll. Halten Sie jeden Schaden, aber auch jeden einwandfreien Raum fest. Unterschreiben Sie nur, was Sie akzeptieren — und fordern Sie eine Kopie.
Schritt 2: Kostenvoranschläge für allfällige Schäden Hat der Vermieter Schäden festgestellt, die über normale Abnutzung hinausgehen, muss er Ihnen einen Kostenvoranschlag vorlegen. Er darf nicht einfach pauschal die gesamte Kaution einbehalten.
Schritt 3: Freigabe der Kaution Die Bank gibt das Geld frei, wenn:
- Beide Parteien schriftlich zustimmen (schnellster Weg), oder
- Ein Jahr nach Ende des Mietverhältnisses vergangen ist, ohne dass der Vermieter eine Klage oder Betreibung eingeleitet hat.
In der Praxis einigen sich Mieter und Vermieter in der Innerschweiz meist innerhalb von 30 bis 60 Tagen nach der Wohnungsübergabe. Haben Sie als Mieter die Wohnung sauber hinterlassen und kein Schaden ist strittig, gibt es keinen Grund für den Vermieter, die Freigabe zu verzögern.
Was darf vom der Kaution abgezogen werden — und was nicht?
Das ist der häufigste Streitpunkt. Die Regel lautet:
Abzugsfähig: Übermässiger Verschleiss, der nicht durch normalen Gebrauch entsteht. Beispiele:
- Tiefe Kratzer in Parkett durch Möbelrücken ohne Filzgleiter
- Verbrannte Stellen auf Arbeitsflächen
- Nicht fachgerecht ausgeführte Wände nach Eigenrenovation
- Beschädigte Rollläden durch Fehlbedienung
Nicht abzugsfähig: Normale Abnützung durch vertragsgemässen Gebrauch. Beispiele:
- Verblasste Wandfarbe nach 8–10 Jahren
- Kleine Löcher in der Wand von Bilderrahmen (nach längerer Mietdauer)
- Abgenutzte Türgriffe oder Scharniere
- Normaler Verschleiss von Bodenbelägen über viele Jahre
(Quelle: Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband, Wegleitung zur normalen Abnützung, 2024)
Der Kanton Nidwalden und Obwalden folgen hier dem eidgenössischen Mietrecht ohne spezifische kantonale Abweichungen — als Richtwert gilt die Empfehlungstabelle des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (SVIT).
Streit um die Kaution — Ihre Rechte und der Weg zur Lösung
Verweigert der Vermieter die Freigabe oder streiten Sie sich über Abzüge, haben Sie zwei Wege:
Weg 1: Schlichtungsbehörde (kostenlos) Jeder Schweizer Kanton hat eine Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten. In Nidwalden ist das das Mietgericht Nidwalden, in Luzern das Mietgericht Luzern. Das Verfahren ist kostenlos und oft effektiv — ein Grossteil der Streitigkeiten wird hier gelöst, ohne dass es zu einem förmlichen Gerichtsverfahren kommt.
Weg 2: Kautionsfreigabe über die Bank Sind 12 Monate seit Ende des Mietverhältnisses vergangen und der Vermieter hat keine Klage eingereicht, kann der Mieter direkt bei der Bank die Kontoauflösung beantragen. Die Bank gibt dem Vermieter eine letzte Frist — reagiert er nicht, wird ausgezahlt.
Mein Rat aus der Praxis
Dokumentieren Sie alles: Kautionseinzahlung, Übergabeprotokoll, Zustand bei Einzug und Auszug (Fotos mit Zeitstempel). Diese Unterlagen entscheiden im Streitfall mehr als jede mündliche Abmachung. Ein ordentlich geführtes Übergabeprotokoll, das beide Parteien unterschrieben haben, ist der beste Schutz — für Mieter und Vermieter gleichermassen.
Quellen & Datenstand
- Schweizerisches Obligationenrecht (OR), Art. 257e: Mietkaution — admin.ch
- Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband (MV): Wegleitung zur normalen Abnützung, Ausgabe 2024 — mieterverband.ch
- SVIT Schweiz: Zustandsprotokoll-Empfehlungen für Mietwohnungen, 2025 — svit.ch
- Wüest Partner AG: Mietpreismonitoring Innerschweiz, Q1 2026 — wuestpartner.com
- Bundesamt für Statistik (BFS): Mietpreisindex nach Kanton, 2025 — bfs.admin.ch
Die Mietkaution ist auf den ersten Blick simpel — maximal drei Monatszinsen, Sperrkonto, fertig. In der Praxis entstehen die meisten Streitigkeiten nicht aus Unwissenheit über das Maximum, sondern aus mangelhafter Dokumentation und schlechter Kommunikation bei der Wohnungsübergabe. In meiner Arbeit sehe ich, wie wichtig es ist, von Anfang an sauber zu dokumentieren — egal ob Sie Mieter oder Vermieter sind. Wenn Sie Fragen zur Mietkaution oder zu einem konkreten Fall in der Innerschweiz haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüssen Richard Otto — CEO Immo Otti, 15+ Jahre Innerschweizer Immobilienmarkt
