In meinen 15 Jahren als Immobilienmakler in der Innerschweiz gehört die Frage nach Lex Koller zu den am häufigsten gestellten – und am häufigsten falsch verstandenen. Expats in Zug, internationale Käufer aus Deutschland und Grossbritannien, Pensionierte, die sich ein Ferienhaus am Vierwaldstättersee wünschen: Sie alle stossen früher oder später auf dieses Bundesgesetz. Die gute Nachricht: Wer bereits in der Schweiz wohnt, hat kaum Einschränkungen. Die schlechtere Nachricht für alle anderen: Das Gesetz hat echte Zähne.
~1'500
Bundesjahrekontingent Ferienwohnungen
So viele Bewilligungen werden schweizweit pro Jahr für Ferienimmobilien an Personen im Ausland vergeben (BJ, 2024).
0
Bewilligungen für normale Wohnhäuser
Drittstaatler ohne CH-Wohnsitz erhalten praktisch keine Genehmigung für den Kauf von Wohnhäusern zur privaten Nutzung.
1983
Ursprung des Gesetzes
Lex Koller gilt seit 1983, wurde 1997 revidiert und ist nach dem damaligen Bundesrat Arnold Koller benannt (BewG, SR 211.412.41).
Was Lex Koller eigentlich bedeutet – und für wen es gilt
Der offizielle Name lautet: Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz BewG (SR 211.412.41). Das Gesetz unterscheidet nicht primär nach Nationalität, sondern nach Wohnsitz: Eine Person gilt als «im Ausland» wohnhaft, wenn sie keinen offiziellen Wohnsitz in der Schweiz hat. Konkret heisst das:
- Schweizer Staatsangehörige mit Wohnsitz im Ausland sind grundsätzlich Lex-Koller-pflichtig.
- EU/EFTA-Bürger mit Schweizer Aufenthaltsausweis (Ausweis B, C oder L) sind für ihren Hauptwohnsitz vollständig von der Bewilligungspflicht befreit – dank dem Personenfreizügigkeitsabkommen (FZA).
- Drittstaatler (ausserhalb EU/EFTA) ohne Schweizer Wohnsitz unterliegen den strengsten Regeln und erhalten eine Genehmigung für Wohnimmobilien praktisch nie.
Ein einfaches Beispiel aus meiner Praxis: Ein britischer Manager, der für eine Zuger Pharmafirma arbeitet und einen Ausweis B besitzt, darf in Nidwalden ein Haus für seine Familie kaufen – kein Problem, keine Bewilligung nötig. Sein Bruder in London, der dieselbe Staatsbürgerschaft hat, aber keinen Wohnsitz in der Schweiz, darf das gleiche Haus nicht kaufen, ausser er beantragt eine Bewilligung und beabsichtigt, eine Feriennutzung zu deklarieren.
(Quelle: Bundesamt für Justiz, BewG SR 211.412.41, Stand 2026)
Welche Ausnahmen das Gesetz kennt
Das BewG sieht mehrere Ausnahmetatbestände vor, bei denen keine Bewilligung erforderlich ist:
| Situation | Bewilligung nötig? | Erläuterung |
|---|---|---|
| Hauptwohnsitz (EU/EFTA + CH-Aufenthalt) | Nein | FZA-Befreiung gilt für Erstwohnungen |
| Ferienwohnung im Kontingent | Ja | Kanton beantragt Bundeskontingent |
| Gewerblich genutzte Liegenschaft | Nein | Unternehmenszweck muss nachgewiesen werden |
| Erbschaft | Nein | Mit zweijähriger Veräusserungspflicht |
| Zwangsversteigerung | Nein | Pflicht zur Weiterveräusserung |
| Botschaft / diplomatische Nutzung | Nein | Sonderfall Staatsrecht |
Achtung: Treuhandkauf ist strafbar
Kauft ein Schweizer im Auftrag eines ausländischen Käufers ohne Bewilligung eine Liegenschaft als Strohmann, ist das ein Straftatbestand (Art. 26 BewG). Strafen: Busse bis CHF 100'000 plus Einziehung des Grundstücks. Ich sehe diesen Versuch immer wieder – und rate konsequent davon ab.
Ferienwohnungen in der Innerschweiz: Kontingente und Realität
Für Personen im Ausland, die eine Ferienwohnung in der Schweiz kaufen möchten, gibt es das sogenannte Bundesjahrekontingent: Jeder Kanton erhält einen jährlichen Anteil am schweizweiten Kontingent von rund 1’500 Einheiten. Der Kanton vergibt diese Kontingentsquoten nach eigenem Ermessen.
In der Innerschweiz gelten folgende Besonderheiten:
Engelberg (Obwalden) ist als international bekanntes Skigebiet eine der wenigen Touristikzonen im Kanton Obwalden mit aktiver Kontingentsvergabe. Ausländische Käufer können hier Ferienwohnungen erwerben – wenn ein Kontingent verfügbar ist. Die Nachfrage übersteigt regelmässig das Angebot.
Weggis und Vitznau (Luzern) am Vierwaldstättersee sind ebenfalls begehrte Lagen. Der Kanton Luzern behandelt Bewilligungsgesuche über das Justiz- und Sicherheitsdepartement.
Brunnen und Morschach (Schwyz) sind touristische Lagen mit gelegentlichen Kontingentsvergaben.
Nidwalden ist generell als Hauptwohnsitz-Kanton attraktiv (tiefe Steuern, direkte Bundesbahnanbindung nach Luzern und Zürich), hat aber kaum ausgewiesene Touristikzonen mit Kontingent. Ausländer ohne Wohnsitz finden hier kaum legale Kaufmöglichkeiten für Ferienimmobilien.
Zug ist praktisch ausschliesslich für Käufer mit CH-Wohnsitz zugänglich. Die internationale Bevölkerung in Zug (knapp 30% der Einwohner sind Ausländer, mehrheitlich mit Wohnsitz) kauft problemlos – aber als Feriendestination für Nicht-Residenten ist Zug nicht zugelassen.
(Quelle: Kantonale Volkswirtschaftsdirektionen NW, OW, LU, ZG; BJ-Statistik Kontingente 2024)
So läuft das Bewilligungsverfahren ab
Wer bewilligungspflichtig ist und dennoch kaufen möchte, folgt diesem Weg:
- Standortbestimmung: Handelt es sich um eine Ferienzone? Gibt es freie Kontingente? Zuständig ist die kantonale Behörde – in Nidwalden das Justiz- und Sicherheitsdepartement, in Obwalden das Volkswirtschaftsdepartement.
- Gesuch einreichen: Formular, Kaufvertragsentwurf, Nutzungsnachweis (Ferienwohnung), Ausweisdokumente.
- Prüfung durch Kanton und Bund: Der Kanton leitet das Gesuch weiter, wenn Kontingent beansprucht wird. Das Bundesamt für Justiz führt eine Oberaufsicht.
- Entscheid: Genehmigt oder abgelehnt. Verwaltungsgebühren: ca. CHF 500–2’000 kantonal.
- Grundbucheintrag: Erst nach Bewilligung ist der Eigentumsübertrag im Grundbuch möglich.
Praktische Erfahrung: Das Verfahren dauert in der Innerschweiz erfahrungsgemäss 2 bis 6 Monate. Wer kaufen will, muss entweder eine aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag vereinbaren oder – besser – das Gesuch vor Vertragsunterzeichnung klären.
Innerschweiz-Insight
In meiner Praxis sehe ich regelmässig internationale Käufer, die in Nidwalden oder Obwalden ein Haus kaufen möchten und davon ausgehen, dass das unkompliziert möglich ist. Wer keinen CH-Wohnsitz hat, muss das Gespräch mit dem Makler und einer Anwaltskanzlei führen, bevor auch nur ein Preisangebot gemacht wird – sonst riskiert man den Kaufvertrag zu unterschreiben, ohne je Eigentümer werden zu dürfen.
Lex Koller und Lex Weber: Zwei verschiedene Gesetze, die gleichzeitig gelten können
Ein häufiger Irrtum: Viele denken, Lex Koller und Lex Weber (Zweitwohnungsinitiative) seien dasselbe. Sie sind es nicht – und können kumulativ gelten.
Lex Koller (BewG) fragt: Wer darf kaufen? → Personenbezogen.
Lex Weber (Art. 75b BV + ZWG) fragt: Was darf gebaut oder verändert werden? → Objektbezogen, gilt in Gemeinden mit über 20% Zweitwohnungsanteil.
In der Praxis bedeutet das: Ein ausländischer Käufer mit CH-Wohnsitz kann in Engelberg (Lex-Koller-frei) trotzdem keine neue Ferienwohnung bauen lassen, wenn die Gemeinde den maximalen Zweitwohnungsanteil überschritten hat (Lex Weber). Er kann aber eine bestehende Ferienwohnung kaufen, da diese unter die Bestandsgarantie fällt.
| Gesetz | Frage | Gilt für |
|---|---|---|
| Lex Koller (BewG) | Wer darf kaufen? | Personen ohne CH-Wohnsitz |
| Lex Weber (ZWG) | Was darf gebaut / genutzt werden? | Alle – in Gemeinden mit >20% Zweitwohnungen |
| BGBM / kantonales Planungsrecht | Wie darf gebaut werden? | Alle – Zonenkonformität |
(Quelle: Zweitwohnungsgesetz ZWG SR 702, Bundesverfassung Art. 75b; Stand 2026)
Praktischer Leitfaden: Wer darf was kaufen?
Bevor Sie ein Inserat anfragen oder eine Besichtigung vereinbaren, klären Sie Ihren Status:
Szenario A – Expat mit Ausweis B oder C, wohnhaft in Zug/Luzern/Nidwalden: Sie dürfen ohne Bewilligung kaufen. Ihr Kaufprozess läuft identisch ab wie für Schweizer. Beachten Sie nur die Hypothekenregeln (Tragbarkeit, 20% Eigenmittel).
Szenario B – EU-Bürger ohne CH-Wohnsitz, plant Umzug in die Schweiz: Zuerst anmelden, Aufenthaltsausweis beantragen, dann kaufen. In der Praxis kann ein Kauf mit aufschiebender Bedingung strukturiert werden.
Szenario C – Drittstaatler (USA, UK post-Brexit, etc.) ohne CH-Wohnsitz: Wohnimmobilie kaufen: praktisch unmöglich. Ferienwohnung in Touristikzone: theoretisch möglich, Kontingent abklären. Gewerbliche Liegenschaft (Betrieb in der Schweiz): möglich, Nachweis nötig.
Szenario D – Rentner aus Deutschland, möchte Alterssitz in Nidwalden: Wer dauerhaft in die Schweiz zieht und sich anmeldet, erwirbt sofort das Recht, Wohneigentum zu kaufen. Der Umzug muss vor oder gleichzeitig mit dem Erwerb erfolgen.
Wichtigste Faustregel
Haben Sie einen Schweizer Wohnsitz – ganz gleich welche Nationalität – kaufen Sie fast überall in der Innerschweiz ohne Bewilligung. Das ist der einfachste Weg, Lex Koller zu «umgehen» – legal, sauber und richtig.
Was ändert sich 2026?
Das BewG ist seit 1997 in seiner heutigen Form in Kraft. Eine Abschaffung wurde 2012 in einer Initiative gefordert und vom Parlament abgelehnt. Aktuell gibt es keine parlamentarischen Initiativen, das Gesetz grundlegend zu ändern.
Was sich verändert hat: Das Bundesamt für Justiz hat 2024 die Praxis bei gemischten Fällen (z.B. Drittstaatler mit EU-Ehepartner und CH-Wohnsitz) präzisiert. In solchen Konstellationen gilt die günstigere Regelung für das Ehepaar als Einheit – konkret: Wenn der EU-Partner mit CH-Wohnsitz Erwerber ist, ist keine Bewilligung nötig.
(Quelle: Bundesamt für Justiz, Praxismitteilung BewG 2024)
Wann lohnt sich eine anwaltliche Beratung?
Ich empfehle jedem ausländischen Käufer – ob EU-Bürger oder Drittstaatler – einen kurzen Check beim Anwalt, bevor er in der Innerschweiz einen Kaufvertrag unterzeichnet. Das kostet 1–2 Stunden Honorar und kann teure Fehler verhindern.
Konkrete Situationen, in denen ein Anwalt unabdingbar ist:
Doppelstaatsbürgerschaft oder gemischte Ehe: Wenn einer der Partner EU-Bürger mit CH-Wohnsitz ist und der andere Drittstaatler ohne, entscheidet die Struktur des Kaufvertrags, ob eine Bewilligung nötig ist. Falsch strukturiert → Bewilligungspflicht. Richtig strukturiert → befreit.
Umwandlung Ferienwohnung in Hauptwohnsitz: Wer eine bewilligungspflichtig erworbene Ferienimmobilie irgendwann als Hauptwohnsitz nutzen will, muss das beim Grundbuchamt anzeigen und die Bewilligungsbedingungen neu prüfen lassen. Das Gegenteil – Nutzungsänderung vom Hauptwohnsitz zur Ferienwohnung – ist ohne erneute Bewilligung nach BewG unzulässig.
Gesellschaftsstruktur (GmbH/AG): Kauft eine Schweizer GmbH oder AG im Auftrag eines ausländischen Eigentümers eine Liegenschaft für nicht-betriebliche Zwecke, gilt Lex Koller auch für die Gesellschaft, wenn die Mehrheit der Anteile Personen im Ausland gehört (Art. 4 BewG).
Erbschaft mit Veräusserungspflicht: Wer eine Schweizer Liegenschaft erbt, aber keinen CH-Wohnsitz hat, muss das Objekt in der Regel innerhalb von 2 Jahren veräussern. Ohne rechtzeitige Meldung droht das Amt von Amtes wegen eine Versteigerung anzuordnen.
Kanzleien mit Spezialisierung auf BewG sind in Stans (NW), Sarnen (OW) und Luzern gut vertreten. Ich arbeite mit erfahrenen Partnerkanzleien zusammen und kann nach Bedarf eine Empfehlung geben – ohne Interessenskonflikt.
(Quelle: eigene Praxis; Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Art. 4 BewG)
Quellen & Datenstand
- Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), SR 211.412.41 — admin.ch
- Bundesamt für Justiz, Statistik Bewilligungen BewG, 2024 — bj.admin.ch
- Zweitwohnungsgesetz (ZWG), SR 702 — admin.ch
- Bundesverfassung Art. 75b (Zweitwohnungen) — Stand 2026
- Kantonale Richtlinien NW, OW, LU, ZG — Volkswirtschafts- und Justizdepartemente, 2025/2026
Mit freundlichen Grüssen
Richard Otto — CEO Immo Otti, 15+ Jahre Innerschweizer Immobilienmarkt
Haben Sie Fragen zu Ihrem konkreten Fall? Ich kläre Ihre Situation gerne persönlich ab – bevor Sie ein Angebot machen oder einen Vertrag unterzeichnen.
