Ich erlebe es regelmässig in meiner Beratungspraxis: Ein Paar Mitte dreissig, fest zusammen, hat eine schöne Liegenschaft in Stans oder Sarnen ins Auge gefasst. Die Finanzierung steht, das Objekt passt — und dann kommt die Frage, die viele überrascht: «Was heisst das eigentlich, wenn wir nicht verheiratet sind?» Die Antwort ist komplexer, als die meisten erwarten. In der Innerschweiz kaufen immer mehr unverheiratete Paare gemeinsam Wohneigentum — und stehen dabei vor Rechtsfragen, die für Ehepaare gar nicht existieren. Was Sie wissen müssen, bevor Sie unterschreiben.
~720'000
Konkubinatspaare in der Schweiz
BFS 2022: rund 720'000 Paare in nichtehelicher Lebensgemeinschaft, Tendenz steigend.
CHF 0
Gesetzliches Erbrecht ohne Testament
Ohne Testament oder Erbvertrag erbt der überlebende Partner gesetzlich nichts — weder Immobilie noch Konto.
2023
Erbrechtsrevision Schweiz
Seit 1. Januar 2023 sind Pflichtteile für Eltern gestrichen — Konkubinatspaare können nun mehr übertragen.
Miteigentum oder Gesamteigentum: Welche Eigentumsform passt für uns?
Wenn zwei Personen gemeinsam eine Liegenschaft kaufen, gibt es im Schweizer Recht zwei Grundmodelle. Das Miteigentum nach Art. 646 ZGB ist die mit Abstand häufigere Wahl — und für Konkubinatspaare fast immer die bessere. Jeder Partner besitzt eine klar definierte Quote, die im Grundbuch eingetragen wird: typischerweise 50/50, aber auch 60/40 oder 70/30, wenn ein Partner mehr Eigenkapital einbringt.
Der Vorteil: Transparenz und Schutz. Bei Trennung weiss jeder, was ihm gehört. Bei Todesfall geht der Anteil des Verstorbenen klar an seine Erben — und wer der Erbe ist, bestimmt das Testament.
Das Gesamteigentum (einfache Gesellschaft nach Art. 530 OR) wird manchmal als «verbindender» angepriesen, weil beide gemeinsam Eigentümer des Ganzen sind. In der Praxis ist es aber schwerfällig: Weder Partner kann seinen Anteil ohne Zustimmung des anderen verkaufen oder verpfänden. Bei Trennung — besonders wenn die Beziehung schlecht endet — wird das zur Pattsituation.
| Eigentumsform | Vorteil | Nachteil | Empfohlen für |
|---|---|---|---|
| Miteigentum (Art. 646 ZGB) | Klare Quoten, Grundbucheintrag, flexibel | Jeder kann seinen Anteil verkaufen (mit Einschränkungen) | Fast alle Konkubinatspaare |
| Gesamteigentum (Art. 530 OR) | Niemand kann ohne den anderen handeln | Schwerfällig, Probleme bei Trennung | Selten sinnvoll |
(Quelle: Schweizerisches Zivilgesetzbuch, ZGB Art. 646 ff. und Obligationenrecht, OR Art. 530 ff.)
Innerschweiz-Insight
In Nidwalden und Obwalden ist das Grundbuchamt besonders sorgfältig bei der Eintragung von Eigentumsquoten: Die Quote muss bereits beim Kaufvertrag klar festgelegt werden. Korrekturen im Nachhinein sind möglich, lösen aber erneut Grundbuchgebühren und manchmal steuerliche Konsequenzen aus.
Was die Erbrechtsrevision 2023 für Konkubinatspaare verändert hat
Seit dem 1. Januar 2023 gilt ein revidiertes Erbrecht in der Schweiz — und die Änderungen sind für unverheiratete Paare bedeutsam. Früher hatten Eltern des Verstorbenen einen Pflichtteil von 25 % des gesetzlichen Erbteils. Dieser wurde per 2023 abgeschafft. Gleichzeitig wurde der Pflichtteil der Kinder von 75 % auf 50 % des gesetzlichen Erbteils reduziert.
Was das in der Praxis bedeutet: Wenn kein Testament vorhanden ist, erbt der Konkubinatspartner — egal wie lange die Beziehung dauert — gesetzlich nichts. Punkt. Der Anteil des Verstorbenen an der gemeinsamen Liegenschaft geht an die gesetzlichen Erben: zuerst Kinder, dann Eltern, dann Geschwister.
Mit Testament oder Erbvertrag sieht es heute besser aus als je zuvor:
- Kein gemeinsames Kind: Sie können Ihren Partner heute als Alleinerben einsetzen. Eltern haben keinen Pflichtteil mehr — die gesamte Erbschaft kann an den Partner gehen.
- Gemeinsame Kinder vorhanden: Den Kindern steht ein Pflichtteil zu — 50 % ihres gesetzlichen Anteils. Wenn zwei Kinder da sind, liegt der Pflichtteil bei 50 % × 50 % = 25 % der Erbmasse pro Kind, also insgesamt 50 %. Die verbleibenden 50 % können an den Partner gehen.
- Kinder aus Vorbeziehung: Gleiche Rechnung, aber Vorsicht: Wenn der Verstorbene mehrere Kinder hat, steigt der gesamte Pflichtteil entsprechend.
(Quelle: Revidiertes Erbrecht Schweiz, in Kraft seit 1. Januar 2023, ZGB Art. 470 ff.)
Für die Praxis: Sowohl Testament als auch Erbvertrag müssen notariell beurkundet werden. Ein Erbvertrag bietet dabei mehr Stabilität, weil er nicht einseitig widerrufen werden kann.
Achtung: Erbschaftssteuer
In der Innerschweiz erheben alle Kantone Erbschaftssteuer auf Erbschaften zwischen Nicht-Verwandten — Konkubinatspartner gelten als Dritte und werden mit deutlich höheren Steuersätzen belastet als Ehegatten oder Kinder, die in den meisten Innerschweizer Kantonen befreit sind. In Nidwalden beträgt der Steuersatz für Dritte bis zu 30 %, in Luzern ähnlich. Lassen Sie das vor der Nachlassplanung durch einen Steuerberater prüfen.
Steuern beim Eigenheim: Konkubinat vs. Ehe
Beim Thema Steuern hat das Konkubinat gegenüber der Ehe oft sogar Vorteile — zumindest was die laufende Besteuerung des Eigenheims betrifft. Hier die wichtigsten Punkte:
Eigenmietwert: Jeder Partner versteuert den Eigenmietwert anteilsmässig seiner Eigentumsquote. Bei 50/50-Eigentum trägt jeder 50 % des kantonalen Eigenmietwerts in seine Steuererklärung ein. Das Gleiche gilt für Hypothekarzinsabzüge und Unterhaltskosten — alles proportional zur Quote.
Separate Veranlagung: Konkubinatspaare werden getrennt veranlagt. Das ist oft steuerlich günstiger als die gemeinsame Veranlagung von Ehepaaren, insbesondere wenn ein Partner deutlich weniger verdient. Die sogenannte Heiratsstrafe entfällt.
Grundstückgewinnsteuer bei Verkauf: Beim späteren Verkauf versteuert jeder Partner seinen anteilsmässigen Gewinn separat — und kann dabei seine persönlichen Haltefristenargumentation und allfällige Ersatzbeschaffungsfristen individuell geltend machen.
| Steueraspekt | Konkubinat | Ehe |
|---|---|---|
| Veranlagung | Separat | Gemeinsam |
| Eigenmietwert | Anteilsmässig pro Partner | Gemeinsam |
| Hypothekarzinsabzug | Anteilsmässig | Gemeinsam |
| Erbschaftssteuer (Innerschweiz) | Hoch (Dritte) | Befreit od. tief |
| Schenkungssteuer | Hoch | Befreit od. tief |
(Quelle: Kantonale Steuergesetze Nidwalden, Obwalden, Luzern, Zug, Schwyz, Uri; Stand 2026)
Der Konkubinatsvertrag: Unverzichtbares Fundament
Der Konkubinatsvertrag ist kein romantischer Stimmungskiller — er ist das wichtigste Dokument, das Sie beim gemeinsamen Eigenheimkauf aufsetzen können. Das Schweizer Recht überlässt unverheirateten Paaren bei Trennung fast vollständig sich selbst: Es gibt kein Scheidungsverfahren, keinen Richter, der automatisch vermittelt, keine gesetzliche Gütertrennung oder -gemeinschaft.
Was ein guter Konkubinatsvertrag für Immobilieneigentum regeln sollte:
- Eigenkapitalbeiträge: Wer hat wie viel eingebracht? Das ist besonders wichtig, wenn die Eigentumsquoten nicht 50/50 sind.
- Laufende Kosten: Hypothekarrate, Nebenkosten, Unterhaltsrücklage — wer zahlt was?
- Vorkaufsrecht: Wenn ein Partner aussteigen will, hat der andere das Recht, den Anteil zum Marktwert zu kaufen, bevor er an Dritte verkauft wird.
- Auflösungsmodalitäten: Was passiert, wenn man sich trennt und keine Einigung erzielt werden kann? Festlegung eines fairen Schätzverfahrens verhindert spätere Eskalation.
- Hypothekarsolidarität: Wie verhalten sich beide Partner gegenüber der Bank? Was, wenn einer die Rate nicht zahlen kann?
Der Vertrag muss nicht notariell beurkundet werden — er kann als einfacher schriftlicher Vertrag aufgesetzt werden. Ich empfehle dennoch, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt beizuziehen. Die Kosten: typischerweise CHF 800–2’000, abhängig von der Komplexität.
Hypothek als unverheiratetes Paar aufnehmen
Aus Bankensicht spielt es keine Rolle, ob Sie verheiratet oder im Konkubinat sind. Was zählt: Einkommen, Eigenkapital und Tragbarkeit. Beide Einkommen können — und sollten — für die Tragbarkeitsrechnung zusammengelegt werden. Das schafft oft erst die Grundlage, um eine Innerschweizer Liegenschaft zu den aktuellen Preisen finanzieren zu können.
Die Standardregeln gelten unverändert:
- Mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, davon maximal 10 % aus der Säule 3a (der Rest muss «hartes» Eigenkapital sein)
- Die kalkulatorischen Hypothekarkosten (theoretischer Zinssatz von 5 %, Amortisation, Nebenkosten) dürfen nicht mehr als 33 % des Bruttoeinkommens ausmachen
Die solidarische Haftung ist entscheidend: Sobald beide auf der Hypothek stehen, haftet jeder für den gesamten Betrag — nicht nur für seinen Anteil. Das bedeutet: Wenn ein Partner die Rate nicht zahlen kann, muss der andere einspringen. Oder die Bank greift auf beide.
(Quelle: Schweizerische Nationalbank, FINMA-Rundschreiben Hypotheken, Stand 2026)
Praxis-Tipp: Lebensversicherung als Absicherung
Eine risikogedeckte Lebensversicherung auf das Leben beider Partner — mit dem jeweils anderen als Begünstigten — ist eine kostengünstige Möglichkeit, den überlebenden Partner abzusichern, ohne sofort grosse Steuerlast zu erzeugen. Die Prämien für eine junge, gesunde Person liegen oft unter CHF 50 pro Monat. Fragen Sie Ihren Bankberater nach einer kombinierten Lösung mit der Hypothek.
Trennung und Immobilien: Was passiert, wenn die Beziehung endet?
Das ist das Szenario, über das niemand sprechen möchte — aber das am häufigsten zu Problemen führt. Bei Scheidungen gibt es ein gesetzlich geregeltes Verfahren. Bei Konkubinatspaaren gibt es das nicht. Was passiert, wenn zwei Partner uneinig sind?
Mit Konkubinatsvertrag: Der Vertrag regelt es. Idealerweise haben Sie ein Vorkaufsrecht vereinbart: Wer nicht aussteigen will, kann den Anteil des anderen zum festgelegten Preis übernehmen. Klare Frist, klare Berechnungsmethode — kein Streit.
Ohne Konkubinatsvertrag: Das Gesetz (Art. 651 ZGB) erlaubt jedem Miteigentümer, die Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft zu verlangen. Im Extremfall entscheidet das Gericht über einen Zwangsverkauf. Das kann zu einem ungünstigen Zeitpunkt und unter Zeitdruck geschehen — mit entsprechenden Preiseinbussen.
Im schlimmsten Fall — und das habe ich leider gesehen — steht ein Partner mitten in einem Rechtsstreit und muss gleichzeitig die Hypothekarrate mitfinanzieren, ohne noch in der Liegenschaft zu wohnen. Ein Konkubinatsvertrag kostet ein paar hundert Franken. Ein Rechtsstreit kostet ein Vielfaches davon.
Was Sie jetzt konkret tun sollten
Wenn Sie als unverheiratetes Paar in der Innerschweiz gemeinsam eine Immobilie kaufen möchten oder bereits besitzen, hier die priorisierten Schritte:
- Eigentumsquote festlegen: Entsprechend der Eigenkapitalbeiträge und der gemeinsamen Entscheidung — im Kaufvertrag fixieren.
- Konkubinatsvertrag aufsetzen: Mit einem Immobilienanwalt, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.
- Testament oder Erbvertrag beim Notar: Beide Partner. Wer soll die Immobilie erhalten? Wer soll weiter darin wohnen dürfen?
- Erbschaftssteuer prüfen: Mit dem kantonalen Steueramt oder einem Steuerberater klären, welche Belastung bei Todesfall entsteht.
- Lebensversicherung prüfen: Als einfache, kostengünstige Absicherung des überlebenden Partners.
Quellen & Datenstand
- Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 457 ff. (gesetzliche Erbfolge), Art. 646 ff. (Miteigentum), Art. 651 (Aufhebung Gemeinschaft), Stand 2026
- Revidiertes Erbrecht Schweiz: Bundesgesetz vom 26. Juni 2020, in Kraft seit 1. Januar 2023
- Bundesamt für Statistik (BFS): Haushalte und Familien, Erhebung 2022, Neuenburg 2023
- FINMA-Rundschreiben 2012/3: Mindestanforderungen Hypotheken, aktualisiert 2025
- Steuergesetze der Kantone Nidwalden, Obwalden, Luzern, Zug, Schwyz, Uri, Stand Steuerjahr 2026
- Kantonales Grundbuchamt Nidwalden, Auskunft Eigentumsformen, Stans, März 2026
Mit freundlichen Grüssen Richard Otto — CEO Immo Otti, 15+ Jahre Innerschweizer Immobilienmarkt
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